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“회계감사는 금융위원회 등록 회계법인 소속 공인회계사가, 소송은 법무부 인가를 받은 법무법인 소속 변호사가 하는데 인가받지 않은 국민은행 소속 감정평가사가 감정해도 되나.”
서울 기온이 올가을 처음 영하로 내려간 18일, 영등포구 여의도 KB국민은행 신관 앞에 감정평가사 300여 명이 모였다. 이들은 ‘국민은행 감정평가행위 즉시 중단하라’, ‘불법 가치평가부 즉각 해체하라’ 등이 적힌 피켓을 들었다. 이들이 이렇게 국민은행 앞에 모인 건 9월 29일과 10월 14일·27일, 11월 4일·12일에 이어 어느덧 여섯 번째다.
한국감 바다이야기프로그램 정평가사협회는 이날 ‘제6차 국민은행 감정평가시장 불법 침탈 행위 규탄대회’를 개최하고 국민은행에 자체 감정평가 중단과 가치평가부 해체를 요구했다. 국민은행이 사실상 불법적인 감정평가법인을 운영하면서 부동산을 감정평가해 담보대출을 한다는 게 감정평가사들의 주장이다.
양길수 감정평가사협회 회장은 “국민은행의 모든 담보가치 산정을 문제 삼는 손오공릴게임예시 것은 아니고 감평사를 직접 고용해 수행하는 1%의 불법 자체 감정평가를 문제 삼는 것”이라며 “금융 당국이 공식적인 협의회를 구성해 문제를 해결하기로 했음에도 회원들과 찬바람을 맞으며 매주 집회에 나올 수밖에 없는 이유는 국민은행의 행태가 진정성을 보이지 않기 때문이다”라고 했다.
오랜 기간 ‘뜨거운 감자’였던 은행의 자체 담보 감정평가를 야마토연타 둘러싼 논란은 2016년 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이 둘로 분리되면서 시작됐다. 당시 새로 제정된 감정평가법에는 ‘금융기관이 대출이나 자산의 매입·매각 과정에서 토지 등의 감정평가를 할 때 반드시 감정평가 법인 등에 의뢰해야 한다’는 조항이 명시됐다.
그러나 문제는 금융감독원의 하위 행정규칙에는 은행의 자체 평가를 허용 릴게임 하는 내용이 남아 있다는 점이다. 은행은 이를 근거로 명확한 시세가 있는 담보 물건에 대해 자체 산정이 가능하다고 주장하고 있다. 한국부동산연구원에 따르면 2022년 기준 금융기관의 자체 산정 비율은 68%에 달한다.
그렇다면 왜 감정평가사들은 국민은행 앞으로 달려갔을까. 한 감정평가사협회 관계자는 “그간 은행권과 관계를 고려해 일부 자체 릴박스 평가는 묵인해 왔다”면서도 “그런데 국민은행은 아예 가치평가부라는 별도의 조직을 만들어 몇 년 만에 인력을 세 배 늘리는 등 규모를 급격히 키우고 있어 더는 보고만 있을 수 없다는 분위기가 만들어졌다”고 했다.
감정평가사협회에 따르면 국민은행의 자체 감정평가액은 2022년 26조원, 2023년 50조원, 2024년 75조원으로 3년 만에 세 배 가까이 늘었다. 만약 은행이 외부 감정평가 법인에 의뢰했다면 필요한 수수료는 550억원으로 추산되는데, 국민은행 입장에선 그만큼 절감한 비용이지만 감정평가 업계로선 뺏긴 일감이라고 볼 수 있다.



일러스트=손민균


감정평가 업계와 은행 간 갈등의 골이 깊어지고 있지만, 정부 부처 간 입장은 평행선을 달리고 있다. 국토교통부는 지난 9월 KB국민은행의 자체 감정평가가 법률을 위반했다는 유권해석을 내렸다. 하위 규정(행정규칙)인 시행세칙이 자체 평가를 허용했다고 하더라도, 법률 우위 원칙상 법률을 위반한 것이라는 해석이다.
이번 사안을 합의 대상이 아닌 시정 대상으로 보는 국토교통부와 달리 금융 당국은 협의를 통한 제도 개선에 무게를 두는 모습이다. 지난달 열린 국회 정무위원회 금융 부문 종합국정감사에서 관련 질문에 이억원 금융위원장은 “금융위 부위원장과 감정평가사협회장이 최근 면담하고 어떻게 산정 방식을 개선할지 원칙적으로 합의했다”며 “합리적인 방안이 나올 것으로 기대한다”고 답했다. 다만 구체적인 움직임은 아직 없는 것으로 알려졌다.
은행권은 대출 실행을 위한 담보의 가치를 산정하는 절차의 효율성을 높이고 비용을 절감하기 위한 조치라고 강조하고 있다. 담보물의 자체 감정평가를 중단하면 대출 이자액이 상승할 수 있다는 게 은행권 주장이다. 일각에선 고객의 의사에 따라 외부 감정평가법인 의뢰나 자체 평가 중 선택할 수 있게 하는 방안도 제시됐다. 한편 감정평가사협회와 금융위원회·금융감독원·국민은행이 참여하는 4자 협의체는 조만간 최종 조정에 나설 예정이다.
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